北京高端酒店式公寓行业迎来营改增的新时代

发布时间:2016-05-06 16:24:58 信息来源:北京公寓网

  2016年5月1日,注定会成为一个地产行业永远难忘的日子。那个很久以前就流传的地产行业营业税改成增值税的消息,在这一天终于成为了现实。作为房地产行业的一分子,高端酒店式公寓行业也是首当其冲的受影响大户,从这天开始,整个行业也迎来了增值税的新时代。

  在营业税时代,高端酒店式公寓的纳税税率为5.6%,例如月租金2万的公寓,每笔收入要缴纳20000*5.6%=1120元的营业税。而实行增值税后,税率统一为11%,例如月租金2万的公寓,每笔收入需要缴纳20000*11%=2200的税,表面看来貌似纳税多了1080元的税额,这是真的吗?答案当然是否定的了。所谓的增值税,从字面意思就可以理解了,只对增值部分进行征税,而对于成本部分是不进行征税的,具体操作是,税务机关需要进行成本税额抵扣,还以前面为例,如果2万元收入里有1万元成本,成本抵扣后,最终纳税额度为(20000-10000)*11%=1100元。这个数额相对于营业税时期的1120元不仅不会增加还减少了20元。通过上述计算公式我们会发现一个问题,在营业税时期,无论一个公司的业绩好坏,那营业税征收比例是固定的,但营改增以后,对于业绩好的公司,增值税的负担相对要增加一点,例如某公司收入2万,成本为12000元,增值税为(20000-12000)*11%=880元,而相同收入如果成本为8000元,增值税为(20000-8000)*11%=1320元。所以增值税也有平衡贫富差距的效果,同时对于业绩差,实力不强的公司也有通过营改增进行税收扶持的效果。
 
   进行营改增税制改革以后,北京的酒店式公寓普遍进行了价格的调整,具体来说就是把单一价格调整成了净价和含税价,这两个价格相差从1%到6%不等。在北京高端酒店式公寓中,未进行价格调整的公寓有山水广场公寓,价格上调1%的有紫檀万豪公寓,万豪行政公寓等,其余大部分公寓价格调整幅度都在5%左右。至于调价原因,经过和相关公寓沟通,一致反馈为公司行为,究其原因,无非是营改增后税负提升导致价格相应的调整。理论上营改增不会增加企业的税负,除非一种情况,那就是公寓的收入中成本占比较小,营改增后会增加企业的税负。对于租金价格很高效益很好的公寓,例如嘉里中心公寓,辉盛阁国际公寓,千禧财富中心公寓,来福士雅诗阁公寓,国贸雅诗阁公寓等在营改增后的确会增加公寓的税负,对于一些价格偏低效益一般的公寓,例如山水广场公寓,麒麟外交公寓,东方豪庭公寓等,不仅不会增加税负,而且还会相应的降低税负。所以,营改增以后,各大公寓反应迥异就不足为奇了。

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